房屋“养老”加快试点，千亿存量房检测市场蓄势待发

《房屋养老金制度：开启房屋检测新机遇》2024年9月10日，“房屋养老金”制度在历经多年改革探索后正式走到台前。住建部提出研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制，这一举措引发广泛关注。 

 “房屋检测”在房屋养老金热潮中备受瞩目。我国检验检测服务行业长期呈现“小、散、弱”的特点，房屋检测此前较为“小众”，市场机构分散且具地域性，业务体量较大的上市公司并不多。如今，房屋养老金试点让房屋检测成为短期最具潜力的赛道。上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，房屋养老金的重要用途之一是投向房屋体检业务，这将为传统、新型及专业细分领域检测机构带来业务提振。 

 房屋养老金制度已探索多年。易居研究院表示，其改革历经7年漫长历程，源于2018年城市体检工作，在近三年房屋安全事件基础上探索出房屋安全管理理念，并逐渐形成“体检、养老金和保险”三项基本制度。我国虽有住宅维修资金制度，但存在总体量不适配需求、提取使用难度高、老旧小区资金缺位、住房公共安全问题突出等弊端，急需优化。“房屋养老金”着眼于房屋安全领域重大事件、小区日常急难愁盼问题及存量房地产市场发展需要三大背景，通过个人账户和公共账户共同维护住房安全。其中，建立公共账户是最大创新点，能更好地发挥统筹作用，支持房屋体检、保险金认缴和维修支出等。

 作为新探索，房屋养老金公共账户的资金来源和投向成为焦点。天津公布的试点情况显示，滨海新区正在推进房屋养老金制度试点工作，全区房屋养老金公共账户资金需求为5000万元/年，拟通过在土地出让底价基础上按每平方米 25 元标准增加土地收益筹集，并在财政预算中增列专项资金预算。据易居研究院，除土地出让金外，老旧小区改造资金注入、财政支持、税费支持、建设单位缴纳、住宅维修资金增值收益、住房公积金增值收益等也可能是资金来源。 房屋养老金公共账户建立后，资金投向至关重要。从当前试点情况看，房屋体检和检测领域将是最先投入的领域，尤其是房龄较长的老旧小区、经营性自建房、社会公共用房、燃气管道老旧小区等。光大证券认为，房屋养老金制度旨在提供体检和安全检测等公共服务，保障业主人身财产安全。若效果好，有望向全国推广，推动老旧小区更新改造进入“常态化、全面化”。国盛证券测算，我国存量房面积超300亿平米，待检存量房面积约132亿平米，按检测单价7元/平测算，存量房检测市场规模约924亿元，

房屋养老金制度有望为定期检测提供资金支撑。严跃进表示，全国性房屋养老金政策每年需投入约1300亿公共账户资金，按 3%比例计算，将为房屋检测行业带来约39亿元/年的市场机会，持续检测 25 年市场规模约975亿元。 中国银河证券指出，房屋养老金重点是“房屋体检”和“房屋保险”，定期体检需资金，体检频率和内容决定资金规模，涉及使用房屋养老金及保险资金缴纳等问题。当下政策执行仍需商榷，如“房屋体检”是否强制、谁来体检、如何定价收费、后期如何维护、房屋保险谁缴纳、养老金如何管理等。易居研究院表示，后续各地或将建立“N 个个人账户+1个全市公共账户”模式，整合相关资金，形成房屋资金管理中心或部门，全国也可探索设立全国房屋养老金管理机构。 

 尽管政策细则有待明晰，但市场对房屋检测热情高涨。近期，多个房屋检测概念股异动，多家上市公司公开回应业务布局问题。东方财富网数据显示，房屋概念板块成分股有 26 只，部分公司股价上涨。华测检测表示，子公司多年前取得房屋安全鉴定资质，在广州开展业务，目前该部分业务在公司营收中占比不大。国检集团称，既有房屋检测鉴定业务为工程检测板块细分领域之一，2023年收入占公司整体收入约 4%。罗普斯金、深城交、宁波建工、苏博特、建科院等上市公司也回应已布局房屋检测业务，多由下属子公司开展。建科股份在中期报告中提到我国检验检测服务行业“小、散、弱”特征明显，新的建设工程质量检测管理办法有利于强化头部机构资质壁垒优势，提升议价能力。